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更新日：2026年7月3日
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不動産取得税
不動産取得税は、土地や家屋といった不動産を、売買、交換、贈与、新築、増築、改築などによって取得した場合に、その取得した人に課される税金です。
市や町が毎年課税する固定資産税とは異なり、不動産を取得したときに1回だけ課税される県税です。
納める人
- 土地（田、畑、宅地、山林など）を売買、交換、贈与などにより取得した人
- 家屋（住宅、店舗、工場、倉庫など）を新築、増築、改築、売買、交換、贈与などにより取得した人
納める額
取得したときの不動産の価格（注1）×税率（注2）＝納める額
（注1）取得したときの不動産の価格
- 土地や家屋を売買、交換、贈与等により取得した場合は原則として市町の固定資産課税台帳に登録されている価格
（ただし、＊宅地評価土地を、平成18年1月1日から令和9年3月31日の間に取得した場合は、2分の1とする。）
宅地評価土地・・・宅地および宅地比準土地（宅地以外の土地で、不動産の価格がその状況の類似する宅地の価格に比準して求められた土地）をいいます。
- 家屋を新築、増築等により取得した場合は固定資産評価基準により評価した価格
| 取得時期 | 土地に対する税率 | 家屋に対する税率（住宅） | 家屋に対する税率（住宅以外） |
|---|---|---|---|
| 平成20年4月1日〜令和9年3月31日 | 3% | 3% | 4% |
不動産取得税が課税されない場合
次のような場合は、不動産取得税は課税されません。
免税点
- (1)土地を取得したときの課税標準となる額が16万円未満の場合（ただし、令和8年3月31日までに取得した場合は10万円未満）
- (2)家屋を建築したときの課税標準となる額が66万円未満の場合（ただし、令和8年3月31日までに取得した場合は23万円未満）
- (3)家屋を売買、贈与などにより取得したときの課税標準となる額が34万円未満の場合（ただし、令和8年3月31日までに取得した場合は12万円未満）
非課税
- (1)相続により不動産を取得した場合
- (2)学校法人、宗教法人などがその本来の事業に使用する不動産を取得した場合
- (3)社会福祉法人などが一定の社会福祉の事業の用に供する不動産を取得した場合
- (4)公共の用に供する道路等を取得した場合 など
不動産取得税が軽減される場合
1.住宅（別荘を除く。）に関する軽減
一定の条件に合う住宅を建てたり、買ったりした場合、申告によりその家屋の価格から、次の額を差し引いて不動産取得税を計算します。
新築住宅・新築未使用住宅
適用される場合
- 特例適用住宅を建築（新築、増築、改築）した場合
- 新築未使用の特例適用住宅（建売住宅、マンションなど）を購入した場合
※特例適用住宅とは、住宅の床面積が40平方メートル以上240平方メートル以下（ただし、令和8年3月31日までに取得した家屋（貸家共同住宅は除く。）については50平方メートル以上240平方メートル以下）であるものをいいます。
控除される額
1戸につき住宅の価格（評価額）から1,200万円が控除されます。（長期優良住宅の新築の場合については、令和13年3月31日までに取得した場合に限り、1,300万円となります。）
中古住宅（耐震基準適合既存住宅）
適用される場合
耐震基準適合既存住宅を取得した場合
※耐震基準適合既存住宅とは、次の要件をすべて満たすものをいいます。
- 取得者（個人）が自己の居住の用に供すること。
- 住宅の床面積が40平方メートル以上240平方メートル以下であること。（ただし、令和8年3月31日までに取得した場合は50平方メートル以上240平方メートル以下）
- 次のいずれかの要件を満たすもの
- (1)昭和57年1月1日以降に新築されたもの
- (2)昭和56年12月31日以前に新築されたもので、新耐震基準を満たすことが証明されたもの（当該住宅の取得の日前2年以内に調査が終了したものに限ります。）
控除される額
- 取得した中古住宅の価格（評価額）から、その中古住宅の新築年月日に応じた額が控除されます。
- 新築年月日：昭和51年1月1日～昭和56年6月30日
控除される額：350万円 - 新築年月日：昭和56年7月1日～昭和60年6月30日
控除される額：420万円 - 新築年月日：昭和60年7月1日～平成元年3月31日
控除される額：450万円 - 新築年月日：平成元年4月1日～平成9年3月31日
控除される額：1,000万円 - 新築年月日：平成9年4月1日～
控除される額：1,200万円
- 新築年月日：昭和51年1月1日～昭和56年6月30日
- 昭和51年以前に新築された住宅の控除額は、所管の県税事務所にお尋ねください。
中古住宅（耐震基準不適合既存住宅）
適用される場合
耐震基準不適合既存住宅を取得した場合
※耐震基準不適合既存住宅とは、次の要件をすべて満たすものをいいます。
- 昭和56年12月31日以前に新築されたもの
- 住宅の床面積が40平方メートル以上240平方メートル以下であること。（ただし、令和8年3月31日までに取得した場合は50平方メートル以上240平方メートル以下）
- 取得日から6カ月以内に耐震改修を行い、新耐震基準に適合する証明を受け、改修後に取得者（個人）が自己の居住の用に供すること。
減額される額
中古住宅（耐震基準適合既存住宅）の控除するものとされていた額に税率（3%）を乗じて得た額が減額されます。
※住宅の床面積については、次の点に注意してください。
- 分譲マンションなど区分所有家屋の床面積については、専有部分の床面積と、専有面積に応じて按分した共用部分の床面積との合計面積で判定します。賃貸マンションなどについても、独立的に区画された部分ごとに区分所有家屋に準じた方法で判定します。
- サービス付き高齢者向け住宅である貸家住宅にあっては、1戸の床面積が30平方メートル以上160平方メートル以下となります（戸数要件10戸以上）。
- 新築住宅を取得した場合で、今回取得された住宅と同一敷地内に一構となるべき住宅（母屋と附属家屋の関係にある住宅）があるときは、既存の家屋を含めた全体で面積の判定を行います。
- 併用住宅（店舗付住宅など）、二世帯住宅の取扱いについては別途お尋ねください。
2.住宅用土地の減額
次の要件に該当する場合は、次の額を、土地に対する不動産取得税の税額から差し引きます。
新築住宅用土地
適用される場合
- 土地を取得した日から2年（令和13年3月31日までの取得の場合は3年）以内にその土地の上に特例適用住宅を新築した場合（次のいずれかの場合に限ります。）
- 土地を取得した者がその土地を特例適用住宅の新築の時まで引き続き所有している場合
- 土地を取得した者がその土地を譲渡しており、直接その土地の譲渡を受けた者が特例適用住宅を新築した場合
- 特例適用住宅を新築した者が、その住宅を新築した日から1年以内にその住宅用土地を取得した場合
※特例適用住宅については、「1.住宅（別荘を除く。）に関する軽減」の「新築住宅・新築未使用住宅」の欄を参照してください。
減額される額
- 次のいずれか高い方の額が土地の税額から減額されます。
- 45,000円
- 土地1平方メートル当たりの価格（※1）×住宅の床面積の2倍（※2）×3/100
（※1）宅地評価土地に係る特例措置適用後の価格により計算した価格とする。
（※2）200平方メートルを超える場合には200平方メートルとする。
新築未使用住宅用土地
適用される場合
- 自己居住用の土地付き特例適用住宅を取得した場合（土地と住宅の取得時期が異なるときは、土地取得前または取得後1年以内に住宅を取得していることが必要です。なお、新築からの経過期間を問いません。）
- 自己居住用以外の土地付き特例適用住宅を、新築された日から1年以内に取得した場合
※特例適用住宅については、「1.住宅（別荘を除く。）に関する軽減」の「新築住宅・新築未使用住宅」の欄を参照してください。
減額される額
- 次のいずれか高い方の額が土地の税額から減額されます。
- 45,000円
- 土地1平方メートル当たりの価格（※1）×住宅の床面積の2倍（※2）×3/100
（※1）宅地評価土地に係る特例措置適用後の価格により計算した価格とする。
（※2）200平方メートルを超える場合には200平方メートルとする。
中古住宅（耐震基準適合既存住宅）用土地
適用される場合
- 土地を取得した日から1年以内にその土地の上にある耐震基準適合既存住宅を取得した場合
- 耐震基準適合既存住宅を取得した日から1年以内にその住宅用土地を取得した場合
※耐震基準適合既存住宅については、「1.住宅（別荘を除く。）に関する軽減」の「中古住宅（耐震基準適合既存住宅）」の欄を参照してください。
減額される額
- 次のいずれか高い方の額が土地の税額から減額されます。
- 45,000円
- 土地1平方メートル当たりの価格（※1）×住宅の床面積の2倍（※2）×3/100
（※1）宅地評価土地に係る特例措置適用後の価格により計算した価格とする。
（※2）200平方メートルを超える場合には200平方メートルとする。
中古住宅（耐震基準不適合既存住宅）用土地
適用される場合
- 土地を取得した日から1年以内にその土地の上にある耐震基準不適合既存住宅を取得した場合
- 耐震基準不適合既存住宅を取得した日から1年以内にその住宅用土地を取得した場合
※耐震基準不適合既存住宅の取得が、「1.住宅（別荘を除く。）に関する軽減」の「中古住宅（耐震基準不適合既存住宅）」の欄の適用要件に該当する場合に限ります。
減額される額
- 次のいずれか高い方の額が土地の税額から減額されます。
- 45,000円
- 土地1平方メートル当たりの価格（※1）×住宅の床面積の2倍（※2）×3/100
（※1）宅地評価土地に係る特例措置適用後の価格により計算した価格とする。
（※2）200平方メートルを超える場合には200平方メートルとする。
3.その他の軽減
次の場合に該当するとき、一定の要件を満たすと軽減されます。
この他にも軽減される場合がありますので、詳しくは所管の県税事務所までお問い合わせください。
- (1)公共事業（収用することができる事業）のために、その事業を行う者に不動産を譲渡したり、移転補償金を受けた者が、一定期間内に代替不動産を取得した場合
- (2)譲渡担保として不動産を取得した後、2年以内に債権の消滅により所有権を戻した場合
- (3)取得した不動産が、取得の日から3か月以内に発生した災害により本来の用に供することができなくなった場合
- (4)災害により滅失等をした不動産の所有者が、2年以内に代替不動産を取得した場合
- (5)取り壊すことを条件として家屋を取得し、使用することなく直ちに取り壊した場合
- (6)宅地建物取引業者が、新築された日から10年以上経過した中古住宅を取得して2年以内に、一定の改修工事を行った後に個人へ譲渡し、その個人が自己の居住の用に供した場合の宅地建物取引業者に課税される不動産取得税（令和9年3月31日までの取得に限ります。）
- (7)宅地建物取引業者が、新築された日から10年以上経過した中古住宅の敷地の用に供する土地（その中古住宅とともに取得したものに限ります。）を取得して2年以内にその土地の上にある中古住宅に対し一定の改修工事を行った後、その中古住宅のうち一定のものの敷地の用に供する土地を個人に譲渡し、その個人がその中古住宅のうち一定のものをその者の居住の用に供した場合の宅地建物取引業者に課税される土地の取得についての不動産取得税（令和9年3月31日までの取得に限ります。）
4.住宅および住宅用土地の不動産取得税の軽減具体例
令和5年5月に土地（面積250平方メートル）を購入し、令和5年10月にその土地の上に住宅（延床面積120平方メートル）を新築しました。価格（評価額）は、土地が600万円、家屋が1,400万円でした。
このとき、納める額は次のようになります。
- 家屋
- 価格(1)
14,000,000円 - 住宅特例(2)
12,000,000円 - 納める額
60,000円（計算式）床面積要件に該当（1,200万円まで） （(1)-(2)）×税率（3％）
- 価格(1)
- 土地
- 価格(3)
6,000,000円（注） - 本来の税額(4)
90,000円（計算式）(3)×2分の1×税率（3％） - 住宅用土地の特例(5)
- 特例ア
45,000円 - 特例イ
72,000円（計算式）土地単価（(3)×2分の1÷250平方メートル）×（住宅床面積×2(最高200平方メートル)）×税率（3％）
→72,000円（ア、イのうち高い方の額）
- 特例ア
- 納める額
18,000円 （計算式）(4)-(5)
- 価格(3)
（注）土地の税額には、宅地評価土地の取得に対する課税標準の特例措置が適用されます。
※端数計算について知りたい方は、「不動産取得税Q&A」のページのQ6を参照してください。
納税の時期と方法について
所管の県税事務所から不動産取得税の内容、課税標準額、税額、納期限などを記載した納税通知書を送付しますので、その指定した期日（納期限）までに最寄りの県税事務所、納税通知書裏面に記載の金融機関・コンビニエンスストア等で納税してください。
※ただし、金額を訂正した場合、納期限を経過した場合、金額が30万円を超える場合、バーコードの印字がない場合およびバーコードの読み取りができない場合は、コンビニエンスストアでは納税できませんのでご注意ください。
また、スマートフォンやパソコン等を利用して納税いただくこともできます。
なお、決済方法、注意事項等の詳細は県税の納付方法からアクセスして、必ずご確認ください。
決済方法によっては、手数料が必要な場合があります。
不動産取得税に関するお問い合わせ先
課税等の事務は、取得のあった不動産の所在地を所管する、以下の県税事務所で行っています。
下記までお問い合わせください。
| 県税事務所 | 所管区域 | 所在地 | 電話番号 |
|---|---|---|---|
| 西部県税事務所 | 大津市・高島市 | 大津市松本一丁目2-1（大津合同庁舎1階） | 077-522-9803 |
| 南部県税事務所 | 草津市・守山市・栗東市・野洲市 | 草津市草津三丁目14-75（南部合同庁舎1階） | 077-567-5406 |
| 中部県税事務所 | 近江八幡市・甲賀市・湖南市・東近江市・蒲生郡 | 東近江市八日市緑町7-23（東近江合同庁舎1階） | 0748-22-7706 |
| 東北部県税事務所 | 彦根市・長浜市・米原市・愛知郡・犬上郡 | 長浜市平方町1152-2（湖北合同庁舎1階） | 0749-65-6606 |
総務部 税政課（課税指導係） 電話番号：077-528-3215 FAX番号：077-528-4819